L’investissement passif dans l’immobilier peut être une très bonne solution pour faire progresser son patrimoine dans le temps. Mais nous verrons que la réussite d’un tel investissement dépend de plusieurs facteurs qu’il faudra étudier avant de se lancer concrètement.
Par ailleurs, une telle solution ne correspondra pas à la situation de chacun car cela implique souvent un horizon de temps long, avec potentiellement un effort d’épargne mensuel qui risque d’être plus ou moins élevé dans le temps en fonction de la bonne ou mauvaise gestion locative (bien loué en permanence ou avec de la vacance locative régulière). Il peut être également intéressant de s’endetter pour améliorer la rentabilité de votre investissement locatif, ce qui nécessitera d’avoir la capacité de le faire. Une mise de départ pourra être également nécessaire en fonction du montage financier choisi. Ainsi, il sera nécessaire d’étudier en amont votre situation actuelle pour savoir si un investissement passif dans l’immobilier pourra être réalisé.
L’objectif de cet article est de revenir rapidement sur le principe de base pour ensuite rentrer dans les détails. Car, comme on le sait, le diable se cache dans les détails ! Pour cela, je vous présenterai des exemples chiffrés en utilisant des outils de simulation. L’investissement immobilier peut se faire de différentes manières donc on explorera différentes pistes pour savoir si certaines sont plus intéressantes que d’autres !
I/ Illustration basique du principe et intérêt d’un investissement passif dans l’immobilier
Vous avez de l’argent de côté dont vous n’avez pas besoin pour vivre au quotidien ni pour vos futurs projets.
Vous avez la capacité d’emprunter de l’argent à la banque
Ce montant total est investi dans un bien immobilier qui sera ensuite loué pour vous générer des revenus mensuels complémentaires.
Cependant, vous avez des sorties d’argent comme les frais restant à la charge du propriétaire (taxe foncière par exemple) ou le remboursement d’emprunt. On rentrera dans le détail de ces frais plus tard.
=> Le graal absolu est de générer de l’argent de manière stable tous les mois malgré les charges, tout en ayant investi un minimum de ses propres fonds et en empruntant un maximum à la banque.
Cela fait des rentrées d’argent régulières qui peuvent donc vous servir à différents projets :
- Pour être plus à l’aise financièrement dans la vie,
- Pour avoir un complément de revenu pour sa future retraite,
- pour financer les études des enfants,
- ou pour l’utiliser pour développer encore davantage votre patrimoine.
II/ Attention cependant aux points suivants lorsque vous réalisez un investissement passif dans l’immobilier
- La rentabilité brute de votre investissement au moment de l’achat du bien,
- Les frais ou charges. Il peut y avoir beaucoup de frais en immobilier, notamment ceux de l’emprunt immobilier (si vous en contractez un) et ceux du logement que vous achetez,
- La fiscalité appliquée sur vos revenus immobiliers,
- L’impact sur votre future capacité d’emprunt,
- La variabilité des rentrées d’argent (ici le loyer),
- L’estimation du pourcentage d’augmentation annuelle que vous pourrez appliquer à vos loyers facturés,
- La croissance annuelle de la valeur de votre bien,
- La fiscalité appliquée lors de la vente et les frais associés à cette vente.
Une fois que tous ces éléments sont déterminés ou estimés, vous pourrez calculer le taux de rendement (ou rentabilité) de vos fonds propres après fiscalité ainsi que l’effort d’épargne mensuel à fournir (ou la rentrée d’argent effective). Ces éléments vous permettront de prendre une décision concernant l’investissement que vous avez identifié, tout en gardant en tête que les risques peuvent être importants, en particulier si vous avez des mensualités d’emprunt élevées par rapport à vos autres revenus.
1/ La rentabilité brute de votre investissement
Elle est différente de votre rentabilité globale sur le projet. On parle donc ici du rapport entre votre loyer et le prix d’achat de votre investissement. Est-ce qu’on est à 3%, 4% ou à 10% ? Nous prendrons dans notre exemple que nous détaillerons plus bas un rendement de 6% en supposant que vous avez acheté un bien de qualité, bien situé, donc qui se loue facilement, à un prix bien négocié. Il existe mieux en rentabilité mais il faut toujours prendre en compte les autres éléments (travaux importants à réaliser qui viennent se rajouter au prix et retardent la location du bien, localisation du bien qui aura également un impact sur la vacance du logement – il y a des techniques pour estimer si un bien se louera bien avant de l’acheter, etc.)
2/ Les frais liés à votre investissement passif dans l’immobilier
Alors, petit point tout de suite pour ceux qui me diront qu’on se moque des frais car on en refacture certains aux locataires, notamment les charges locatives. Et pour ceux qu’on ne peut pas facturer aux locataires, cela viendra réduire nos recettes, et donc les impôts qu’on paiera. Je vous le dis tout de suite, ce n’est pas une bonne façon de voir les choses !
Pour illustrer ce principe rapidement, on peut jouer à un petit jeu, le jeu de « est-ce que tu préfères ? » Est-ce que tu préfères payer des impôts sur un chiffres d’affaires de 10 000€ sans déduire de charges ou payer des impôts uniquement sur 9 000€ car tu as eu des frais de 1 000€ que tu as pu déduire de tes revenus immobiliers ?
Petite précision avant que vous donniez votre réponse derrière votre écran, je parle ici de charges correspondant à une sortie d’argent effective. Ce n’est pas le cas de toutes les charges, mais on en reparlera plus tard.
La réponse est qu’on préfère payer des impôts sur 10 000€. Toute chose égale par ailleurs, on préfèrera toujours payer un impôt sur un montant élevé plutôt que le réduire par des frais pour avoir un résultat imposable ou des revenus imposables plus faibles, même si le taux d’impôt peut être relativement élevé. J’ai bien dit « toute chose égale par ailleurs ». Si votre dépense de 1 000€ améliore la valeur de votre bien par exemple, la réponse peut être différente.
Revenons maintenant aux détails des frais.
Alors, dans les frais, il y a… il y a… les charges locatives. Si vous achetez un bien avec des charges locatives élevées, en tant que propriétaire, oui vous les refacturez au locataire, cependant, cela vient réduire votre rendement en tant que propriétaire. L’argent que vous allez générer grâce à votre bien va dépendre du loyer hors charge que vous allez pouvoir facturer. Et le loyer hors charge de votre appartement va dépendre de 2 éléments : de la compétition autour de vous, c’est-à-dire plus concrètement, du loyer charges comprises facturé en moyenne aux alentours de votre bien et des charges locatives de votre bien.
Pour bien comprendre ce principe, imaginez que vous avez un bien dans une ville donnée. D’autres propriétaires mettent leur bien en location. Les futurs locataires font souvent une rapide étude de marché pour connaitre le loyer moyen du coin à travers les annonces qu’ils voient ou des visites qu’ils peuvent faire ou des discussions qu’ils ont avec les agents immobiliers. Et souvent les locataires regardent les loyers charges comprises (eau chaude et chauffage compris) pour savoir ce qu’ils devront payer au total. Si le loyer moyen charges comprises du coin dans lequel vous avez acheté votre appartement est de 20€ du m2 par mois, vous allez devoir mettre votre appartement autour de ce prix probablement. S’il a une particularité qui fait que vous pouvez mettre un loyer plus élevé, vous pourrez gonfler le loyer de 10% ou plus mais cela dépendra quand même du prix moyen du coin.
Une fois que vous trouvez un locataire, vous lui facturerez un loyer charges comprises et la partie dédiée aux charges n’ira pas dans votre « popoche » mais servira à payer ces charges. Si vous avez cependant un logement ayant très peu de charges locatives, alors votre gain mensuel sera proche du loyer total facturé. Donc on voit bien qu’il faut quand même regarder les charges, même locatives, lorsque vous investissez dans un bien immobilier.
Un sujet connexe aux charges locatives est le DPE, DPE pour Diagnostic de Performance Energétique. Le gouvernement a voté des lois forçant les propriétaires à rénover leur bien afin de réduire la consommation d’énergie des biens. Ainsi, i la note obtenue sur leur DPE n’est pas suffisamment élevée, les propriétaires de biens résidentiels ne peuvent ou ne pourront louer pas leur bien. A titre d’exemple, pour les biens notés E, l’interdiction de le louer arrivera en 2034. Cependant, si un locataire est présent en 2033 et le reste en 2034 dans un logement E, ce dernier devrait pouvoir rester mais le propriétaire ne pourra plus augmenter le loyer chaque année. Je sais, le sujet fait débat à plusieurs niveaux. Mais sans rentrer dans les détails, on peut conclure qu’il est en général préférable de viser un bien ayant une bonne notation sur son DPE (ou de prévoir une poche travaux pour y arriver) afin de minimiser les charges locatives qui viennent grever la rentabilité que nous pourrions retirer de notre bien.
Mais ce n’est pas tout concernant les frais !
On va avancer plus vite pour la suite des frais mais voici les frais potentiels auxquels vous devrez faire face en tant que propriétaire d’un bien immobilier loué :
- L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO),
- Les gros travaux restant à la charge du propriétaire,
- La taxe foncière,
- Les frais d’acte et les frais d’état des lieux à chaque changement de locataire (une partie doit être payée par le propriétaire et le montant dépendra du nombre de mètre carré du bien et l’état de la zone locative du bien (zone très tendue, zone tendue, etc.),
- Les frais d’agence immobilière (si vous avez confié la gestion locative à une agence),
- Le coût de l’assurance loyer impayé (si vous souhaitez en prendre une),
- Le coût éventuel d’un expert-comptable si vous louez votre bien en LMNP.
Même chose concernant les frais bancaires. On peut les déduire des revenus immobiliers. Attention cependant, je dis ça pour faire simple, car il y a de la complexité derrière cette affirmation donc à ne pas déduire brutalement en totalité si vous faites des simulations financières chez vous. C’est la même chose pour les gros travaux pouvant générer un déficit foncier. Ils peuvent être déduit de vos revenus fonciers mais dans certaines conditions. Et cela dépendra aussi du dispositif de location retenu (que nous abordons dans le paragraphe suivant).
3/ La fiscalité appliquée sur les revenus d’un investissement passif dans l’immobilier
Point important ici car cela peut aussi avoir un impact très élevé sur la rentabilité de vos fonds propres. On a plusieurs régimes possibles. La location nue. On met à disposition le logement sans meuble en échange d’un loyer. On peut être imposé soit au réel soit au micro-foncier. Dans certains cas, les investisseurs choisiront d’appliquer le régime micro-foncier.
a) La location en nue-propriété au micro-foncier
L’idée est de simplifier les démarches en prenant uniquement 70% des revenus fonciers pour les imposer, le reste servant théoriquement à payer les charges. Les charges que vous payez réellement ne peuvent être déduites de vos revenus fonciers car un abattement de 30% y est déjà appliqué. Consultez les conditions si jamais ce régime vous intéresse. Je ne vais pas détailler ici sinon l’a vidéo’article sera trop long. Par ailleurs, il est rarement intéressant selon moi d’un point de vue financier.
b) La location en nue-propriété au réel
Sinon, vous avez le régime réel pour déduire la totalité de vos charges. Ce régime est plus intéressant la plupart du temps car vos charges peuvent représenter plus de 30% de vos revenus fonciers. Des calculs doivent être cependant réalisés avant de choisir votre régime de déclaration de vos revenus fonciers si vous louez votre bien en location nue.
c) La fiscalité appliquée sur les revenus fonciers positifs
Une fois qu’on a retiré les frais aux revenus immobiliers, si le montant reste positif, le taux de fiscalité appliqué sur vos revenus immobiliers est de 17,2% (les prélèvements sociaux) + votre Taux Marginal d’Imposition (ou TMI). Il est possible que, la première année, votre revenu foncier soit négatif car vous avez plus de frais que de rentrées d’argent. Cela peut créer un déficit foncier qui pourra être utilisé pour réduire vos revenus immobiliers générés à l’avenir. Il y a des conditions aussi attachés à ce déficit foncier pour savoir si vous pouvez le déduire des revenus immobiliers futurs. Je ne rentre pas dans le détail ici.
Mais prenons l’exemple d’un investisseur ayant une TMI à 30% qui a investi il y a quelques années et qui n’a plus de déficit foncier créé grâce aux précédentes années. Les charges locatives et bancaires représentent 60% du revenu foncier brut. Sur les 12 000€ de loyer facturés sur une année, charges comprises (1 000€ par mois), les charges représentent 7 200€ (60% de 12 000) et la fiscalité sera de 47,2% (=17,2% + 30%)*4 800€ = 2 266€. Le gain annuel net d’impôt sera donc de 2 534€. Le gain final sur une année sera encore plus faible pour des investisseurs étant dans une tranche d’imposition supérieure à 30%. Nous donnerons un exemple détaillé (et réaliste) plus tard dans l’article, nous y viendrons.
d) La location Meublée Non Professionnelle (micro BIC ou au réel)
Il y a donc un autre régime qui est utilisé depuis des années pour sa fiscalité. C’est le régime de la location meublée non professionnelle au réel. Il a aussi le régime de la location meublée en micro-BIC, mais on en parlera pas ici pour la même raison évoquée plus haut. Ce régime fait débat à l’assemblé nationale en cette fin d’année 2024, notamment concernant son traitement fiscal lors de la revente du bien. Les discussions actuelles ne remettent cependant pas en cause son fonctionnement complet mais uniquement son traitement fiscal lors de la vente du bien. Par ailleurs, ce n’est pas encore définitif donc on ne va pas parler des discussions actuelles sur le sujet. On va rester sur la présentation de son utilité. Et pour ceux qui sont intéressés uniquement par cette solution, on pourra en discuter lors d’un rendez-vous après le vote du projet de loi de finances pour 2025.
Pour revenir à la location meublée non professionnelle, le principe est simple, je dis bien le principe. Le principe, le voici. Le bien immobilier a une durée de vie. Il n’est pas immortel. Il sera potentiellement inhabitable dans de nombreuses années car les terrains bougent, créant des fissures, … On a du mal à concevoir qu’un bâtiment tienne debout pendant des milliers d’années sans rénovation, travaux ou autre. Je ne vais pas m’attarder dessus mais on peut tous s’entendre sur ce sujet. Le régime de location meublée tient compte de ce fait et suppose qu’il faudra dépenser de l’argent pour reconstruire le bien car il aura été endommagé petit à petit par le temps. Ce régime permet donc de créer une charge fictive matérialisant le fait que le bien perde de la valeur dans le temps car il faudra le reconstruire plus tard. C’est le principe de l’amortissement. La dépense que l’investisseur devrait faire chaque année pour maintenir le bien dans le même état est égale à cette charge fictive. En comptabilité dans les entreprises, on fait pareil sur le matériel coutant relativement chers comme les machines, etc.
Avec ce régime de location meublée, la durée pendant laquelle votre bien nouvellement acquis et sa potentielle destruction complète n’est pas de 1 000 ans, ni 200 ans, ni 100 ans… Elle est…fixée par votre comptable, qui se base sur ce qu’il est autorisé à faire (les règles étant établies par l’administration fiscale). Cette durée peut être autour de 30 ans. Je ne vous dis pas que c’est la moyenne de ce qui est pratiqué car je n’ai pas de suffisamment de données là dessus mais c’est ce que je peux voir de ci de là et en discutant avec des comptables. Donc votre bien que vous avez acheté 200 000€, vous pouvez théoriquement diminuer sa valeur de façon régulière sur les 30 prochaines années pour que sa valeur théorique soit de 0€ dans 30 ans.
J’ai fait beaucoup de raccourcis encore ici car les comptables doivent enlever la valeur du terrain, qui lui ne se déprécie pas dans le temps. Quand vous achetez un bien en pleine propriété, vous achetez les murs et le terrain dans le même temps. C’est ce qui est fait actuellement. Une proposition de loi vise à donner la possibilité de scinder les deux sujets dans certains cas, mais aujourd’hui, en 2024, c’est encore comme cela que cela fonctionne dans tous les cas. Donc sur votre investissement immobilier de 200 000€, votre comptable pourra estimer que votre terrain vaut par exemple 40 000€, le bâtiment valant lui 160 000€, cela fait un amortissement annuel de 160 000€ / 30 chaque année. C’est encore une fois une charge fictive car personne ne va vous obliger à dépenser ce prix chaque année dans la rénovation de votre bien immobilier.
Cela va donc réduire votre revenu foncier puisque cela est considéré comme une charge liée à votre investissement immobilier. L’objectif de ce genre de dispositif étant de ramener le montant de revenu foncier imposable à zéro ou proche de zéro.
Dispositif intéressant, on en convient. Il faudra cependant prendre un comptable, ce qui rajoutera des frais de comptabilité. Mais une partie de ces frais pourront être déduit de votre imposition si vous prenez un comptable membre d’un CGA.
Il y aussi d’autres dispositifs comme le Denormandie mais ils ne seront pas abordés dans cet article.
4/ L’impact sur votre future capacité d’emprunt
Attention également à votre future capacité d’emprunt. La banque prend en compte vos revenus fonciers pour calculer votre capacité d’emprunt mais y applique une décote dessus. Il se peut que vous ayez, aux yeux de la banque, un reste à charge sur votre investissement immobilier malgré le fait qu’il soit loué, ce qui diminuera votre capacité à vous endetter auprès de la banque. Et cela peut vous empêcher d’investir à l’avenir dans un autre projet immobilier.
5/ La variabilité des rentrées d’argent (ici le loyer),
L’immobilier est présenté comme un investissement générant des revenus stables dans le temps mais cela peut vite dériver.
Et je ne parle pas d’un locataire qui ne paye pas son loyer. Il y a des assurances pour cela mais vérifiez les conditions générales du contrat pour savoir dans quels cas elle se déclenche ou ne se déclenche pas.
Même si vous avez des locataires payant rubis sur ongles, vous pouvez avoir plus ou moins de rotation au sein de votre logement. Pour les logements étudiants, la rotation peut être élevée. Si vous passez par une agence pour gérer votre bien, vous aurez certains frais à payer à chaque renouvellement car ils ne peuvent être supportés en totalité par le locataire. Les prix sont souvent fixés en fonction de la tension locative du logement.
Entre chaque changement de locataire, il y aura un temps pendant lequel votre bien sera sans revenu. Et ce temps de latence peut faire varier votre rendement global, voire créer des problèmes de gestion de trésorerie si vous avez emprunté une bonne partie du montant investi.
6/ L’estimation du pourcentage d’augmentation annuelle que vous pourrez appliquer à vos loyers facturés
Ici, nous allons appliquer un pourcentage de 2% sur les loyers car ils peuvent être augmentés au maximum en suivant l’Indice de Référence des Loyers (IRL) qui est un indice suivant l’inflation sur les 12 derniers mois (hors tabac et hors loyer). Par ailleurs, la banque centrale européenne vise un taux d’inflation de 2% sur le long terme en Europe. Donc nous allons mettre ce pourcentage car l’investissement immobilier est souvent un investissement long. L’indice d’inflation est le pourcentage maximum d’augmentation des loyers. Vous n’êtes pas obligés de le faire. D’ailleurs, si votre bien n’est pas de qualité suffisante et que vous augmentez votre loyer, il y a un risque que le locataire parte et que cela prenne du temps pour en trouver un nouveau. Donc il sera plus facile d’augmenter le loyer sans risque d’avoir de la vacance locative si vous avez un bien de qualité, recherché par les locataires.
7/ La croissance annuelle de la valeur de votre bien
La valeur d’un bien immobilier est, toute chose égale par ailleurs, corrélée à l’évolution des loyers. J’ai bien dit toute chose égale par ailleurs. Je pourrais vous le démontrer dans un autre article ou vidéo à venir. En tout cas, pour cette simulation, nous allons mettre 2% par an d’augmentation de la valeur du bien.
8/ La vente du bien : la fiscalité appliquée et les frais à la sortie
Si vous vendez en réalisant une plus-value, vous serez imposé sur ce montant de plus-value, sauf si vous respectez certaines conditions.
Concernant la location en nue-propriété, que ce soit au réel ou en micro-foncier, la plus-value se calcule en prenant comme prix d’achat celui négocié entre l’acheteur et le vendeur. Si les frais d’agence lors de votre achat étaient à la charge du vendeur, alors le prix d’achat sera celui frais d’agence inclus. Ce montant sera réhaussé des frais de notaire.
La fiscalité appliquée sur la plus-value est de 17,2% de PS et 19% d’impôt. Il y a cependant des abattements pour les durées de détention longue. Cela commence à partir de la 6ème année. La fiscalité diminue petit à petit pour arriver à 0% d’impôt après la fin de la 22ème année et à 0% de prélèvements sociaux à la fin de la 30ème année.
Pour les plus-values très élevées, vous avez une surtaxe. Le taux de cette surtaxe dépendra du montant de la plus-value.
Par ailleurs, lors de la vente, vous aurez des diagnostics à réaliser et potentiellement des frais d’agence si vous passez par un tel intermédiaire pour vendre votre bien.
III/ Le rendement de vos fonds propres
On vient de voir qu’un investissement immobilier en direct peut se révéler complexe et que la rentabilité d’un tel investissement dépend de nombreux facteurs. Une fois que tous ces éléments sont pris en compte, la question est de savoir si le rendement de vos fonds propres est suffisamment intéressant pour se donner la peine de se lancer dans un tel investissement. Quand je parle de fonds propres, je parle de l’argent que vous sortez lors de l’investissement initial et de l’argent que vous sortez tous les mois si vous avez un effort d’épargne mensuel pour rembourser l’emprunt.
On pourra ensuite comparer ce rendement avec ce que nous pouvons avoir par ailleurs via des investissements sans risque (ou presque) pour savoir si cela vaut la peine de se lancer dedans. Si votre livret bancaire sans risque ou presque vous rapporte un rendement de 3% / an après fiscalité alors que votre investissement immobilier locatif vous rapporte un rendement de 3,5% / an après frais et fiscalité (si tout se passe bien), est-ce que vous n’allez pas préférer le livret bancaire ? Mais si votre investissement locatif vous rapporte 5% / an, net de fiscalité ? Sur plusieurs années, la différence entre les deux peut être très importante.
Petite précision, qui n’est pas des moindres. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement ! Pas sûr qu’elle soit adaptée à votre situation. Il faudra d’abord faire un bilan patrimonial pour le savoir. Mais cela tombe bien, William Gestion Privée fournit ce genre de conseil. On en reparle plus concrètement en toute fin d’article.
Pour revenir à l’exemple ci-dessus, il faut toujours regarder un rendement net de fiscalité pour comparer les différents investissements possibles. Cela permet de les comparer sur la même base. Car selon les cas, les investissements ont une fiscalité différente comme on l’a vu tout à l’heure. Donc un rendement à 7% net des différents frais, mais fiscalisé ensuite à 60% par exemple, cela génère un rendement net de fiscalité à 2,8%…
IV/ Les risques et défauts d’un investissement passif dans l’immobilier
1/ La gestion locative
Je le disais plus haut. Le risque le plus important selon moi, surtout quand on s’endette pour réaliser un tel investissement, est le risque lié au locataire. J’ai déjà visité des biens qui n’avaient pas eu de locataire depuis plus de 12 mois… Et ce n’était pas un appartement délabré localisé dans une zone désaffectée ou dans un quartier chaud. Si c’est votre seul investissement et que vous vous êtes fortement endetté pour le réaliser, cela risque d’être compliqué pour vos finances. Afin de limiter ce risque, il faudrait finalement que ce logement ne soit qu’une partie de votre investissement immobilier global. Pour ce faire, il serait intéressant de diversifier les biens et les locataires pour réduire ce risque. Mais la bonne mise en place de cette stratégie de diversification va dépendre de votre budget et du prix de chaque bien que vous achèterez.
Vous êtes à Paris et vous voulez vous occupez vous-même de la location de vos biens pour économiser les frais d’agence, vous devrez donc acheter des biens en Ile de France. Le prix moyen des appartements fait que vous devez avoir un budget conséquent pour avoir une 30aine de biens immobiliers en location.
2/ L’investissement passif dans l’immobilier n’est pas adaptée à toutes les situations
Et est-ce que cet investissement risque de me bloquer pour plus tard ? Etant donné qu’il est rarement intéressant de revendre un bien immobilier rapidement après son investissement initial, il faut supposer que vous resterez avec cet investissement de nombreuses années.
Donc qu’en est-il si vous souhaitez acheter un autre bien à l’avenir, notamment votre résidence principale, sans vendre vos investissements réalisés à côté ? C’est pour cela qu’il faut étudier l’impact d’un investissement immobilier sur sa future capacité d’emprunt.
3/ Le temps nécessaire pour réaliser les recherches et gérer les biens immobiliers
Autre sujet qui peut freiner la mise en place d’une telle stratégie est le temps nécessaire pour faire les recherches des biens dans lesquels investir. Vous avez le temps de recherche, le temps de visite, le temps d’analyse du dossier et de calcul pour savoir si cela est suffisamment intéressant et le temps de négociation pour obtenir un bon prix et donc un bon rendement brut sur le bien seul. La rentabilité moyenne des prix à Paris est de 3,5% brut historiquement. Cette rentabilité moyenne est différente d’une ville à l’autre.
Mais si vous souhaitez acheter en Ile de France, il va falloir négocier le prix pour améliorer la rentabilité brute. Je rappelle, la rentabilité brute d’un bien immobilier, c’est le calcul très basique loyer charges comprises / prix du bien (hors frais de notaire, hors frais bancaires et avec frais d’agence sur la transaction). Je prends cette référence sur le prix d’un bien car, lorsque vous regardez les prix des biens immobiliers affichés sur les sites Internet, ce sont ceux affichés en agence (qui sont souvent frais d’agence inclus). Attention cependant, car même si les prix sont affichés frais d’agence inclus, certains peuvent demander que les frais d’agence soient payés par l’acheteur et cela aura potentiellement un impact sur plusieurs sujets, notamment lors de la revente.
Donc, si vous voulez avoir un bien de qualité, bien localisé dans un endroit central de Paris au calme avec une rentabilité élevée, il va falloir négocier pour faire baisser le prix. Je ne dis pas que c’est impossible. Ça existe des personnes qui sont prêtes à revendre un bien au prix auquel ils l’ont acheté il y a des années de cela car ils n’aiment pas la société capitaliste dans laquelle nous vivons… ou des personnes qui sont pressées de vendre pour régler les frais de succession (les taxes qu’on paye lorsque la succession n’est pas anticipée). Mais vous risquez de tomber régulièrement sur des personnes qui préfèrent quand même récupérer la totalité de la valeur de leur bien, c’est-à-dire au prix du marché. Donc il va falloir analyser beaucoup de dossiers et faire beaucoup d’offres avant de tomber sur le bon. Conclusion, cela va prendre du temps. Et il n’y a que les personnes qui ne se sont pas encore vraiment frottés au sujet qui diront le contraire.
V/ Le petit mot de William Gestion Privée concernant l’investissement passif dans l’immobilier
Alors, les amis, il existe des solutions pour vous faire gagner du temps et réduire fortement le risque locatif tout en bénéficiant d’un rendement intéressant.
Si cela vous intéresse, vous pouvez prendre rendez-vous sur le site Internet pour qu’on en parle directement. Les créneaux disponibles sont directement affichés.
Si vous voulez discuter d’autres sujets d’investissement avec William Gestion Privée, n’hésitez pas non plus à prendre rendez-vous sur mon site directement. Je reçois une notification de mon côté dès que vous réservez un créneau. C’est aussi simple que Doctolib. On se rencontrera soit à distance en visioconférence (pratique, pas besoin de se déplacer), soit en Ile de France si vous le souhaitez. Ce premier rendez-vous est offert.
Avant toute recommandation d’investissement, nous ferons un bilan patrimonial pour déterminer les solutions d’investissement adaptées à votre situation. Je vous expliquerai tout cela lors du premier rendez-vous. D’ici là, portez vous bien. Allez ciao !
Merci à Céline pour la photo (pseudo instagram : ylmzceline). Je remercie également Freepik et monkik pour les icones.