La SCPI est une des façons de construire son patrimoine immobilier dans le temps sans y consacrer beaucoup d’efforts. De très nombreux investisseurs ont déjà passé le cap. Si vous n’êtes pas familier avec ce produit, une bonne façon de commencer est de consulter sa définition. Nous irons bien entendu plus loin dans cet article. Regardons ensemble les caractéristiques de la SCPI.
SCPI est un acronyme
La SCPI est l’acronyme de Société Civile de Placement Immobilier. C’est donc un placement en immobilier. On peut ranger la SCPI dans la case des investissements de type « pierre papier ». Vous ne détenez pas le bien immobilier en direct mais vous devenez un associé de la SCPI. En d’autres termes, vous détenez une partie du capital de la SCPI (des parts de la SCPI), à hauteur de votre investissement au sein de ce produit. L’objectif principal est simple : mutualiser les risques tout en percevant des revenus locatifs réguliers.
Fonctionnement de la SCPI
Définition très synthétique de la SCPI
La SCPI reçoit donc des investissements de différents investisseurs qui peuvent être à la fois des particuliers ou des personnes morales (entreprises, etc.). Ces montants reçus par la SCPI sont utilisés pour investir dans différents biens immobiliers qui sont ensuite loués à différents locataires. Ces loyers sont récupérés pour être distribués aux associés. Ils sont distribués de manière mensuelle ou trimestrielle. C’est selon la SCPI.
Composition du rendement des SCPI
Ainsi, le rendement de la SCPI sera essentiellement composé des loyers payés par les locataires des biens détenus par la SCPI.
A cela se rajoutera potentiellement des plus-values lorsque la SCPI vendra un ou plusieurs biens.
Par ailleurs, si la SCPI reçoit beaucoup d’investissements de la part des investisseurs dans un temps court, une partie de ses investissements pourra être placée dans des titres financiers le temps d’identifier les biens à acquérir. Ces titres financiers (souvent des produits monétaires apportant une rémunération proche de celle des livrets bancaires que vous connaissez) apporteront des revenus qui seront eux aussi distribués aux associés. L’objectif de toute SCPI sera cependant d’investir la majeure partie des investissements afin de générer un rendement cohérent avec ce qu’on attend d’un investissement immobilier.
Le délai de jouissance
Lorsque les investisseurs achètent des parts de SCPI, un « temps d’attente » doit être respecté par ces derniers pour prétendre à la distribution des rendements de la SCPI. Ce temps d’attente s’appelle le délai de jouissance. Il peut être de 3 à 6 mois selon la SCPI. Cela correspond au temps moyen nécessaire pour les équipes de la société de gestion pour sélectionner un bien immobilier, concrétiser l’achat et le mettre en location. Concrètement, l’investisseur achète une ou plusieurs parts de SCPI et commencera à percevoir des rendements de son investissements une fois passé ce délai de jouissance.
Qui gère la SCPI ?
La société de gestion se charge de tout
La gestion opérationnelle de la SCPI est confiée à une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cette société s’occupe de tout : elle sélectionne les immeubles, gère les locataires, organise les travaux d’entretien ou de valorisation et assure la revente lorsque cela est opportun. En d’autres termes, vous profitez des avantages de l’immobilier sans avoir à y consacrer du temps.
Frais de la SCPI
Cette gestion a un coût. Il y aura potentiellement différents frais appliqués par la SCPI.
Frais de souscription
Vous pouvez avoir des frais de souscription lorsque vous achetez des parts de SCPI. Ils peuvent se calculer en faisant la différence entre le prix de souscription (le prix d’achat actuel) et la valeur de retrait de la SCPI (le prix de vente actuel). Historiquement, vous pouviez avoir des frais de souscription entre 10% et 14%. Cependant, la tendance est la baisse de ces frais. Certaines SCPI ne mettent pas de frais de souscription du tout. Mais cette baisse de frais de souscription peut dans certains cas uniquement signifier qu’il y un transfert de certains types de frais vers d’autres. Certaines SCPI vont donc appliquer des frais d’acquisition (à chaque fois qu’elles achètent un bien immobilier). Des frais lors de la vente d’immeubles pourront également s’appliquer. Il faudra donc regarder l’ensemble de ces frais pour les comparer 1/ aux frais des autres SCPI, 2/ aux frais que vous pourriez avoir lors de l’achat d’un bien immobilier en direct (frais d’agence immobilière, frais de notaire, frais bancaires si vous empruntez, etc.). D’ailleurs, si vous souhaitez comparer les deux options, n’hésitez à consulter cet article comparant SCPI et l’investissement en direct.
On pourrait aussi ajouter dans cette catégorie le délai de jouissance dont on a parlé plus haut. Car vous n’allez pas recevoir de rémunération pendant un certain temps. Cela peut s’apparenter à un type de frais. Là aussi, on pourra comparer ce délai avec celui auquel vous devez faire face lorsque vous achetez un bien immobilier directement (temps d’identifier un bien, l’acheter définitivement et y placer un locataire).
Frais de gestion
Vous aurez des frais de gestion pour rémunérer le travail lié à la gestion des locataires (les trouver, gérer la relation avec eux, en trouver de nouveaux lorsqu’ils partiront, etc.). Ces frais seront calculés selon un pourcentage des loyers versés par les locataires (10% ? 14% ?).
Frais de suivi des travaux
Les biens achetés par la SCPI devront potentiellement être rénovés dans le temps. Les équipes de la société de gestion supervisant ces travaux pourront être rémunérés pour cela (3% ? 5% ?). Certaines SCPI ne facturent cependant pas ces frais.
Commission en cas de cession
Lorsque vous vendrez vos parts de SCPI, vous demanderez à la société de gestion d’organiser cette vente. Il se peut qu’elle prenne donc une commission de cession. Ce n’est pas toujours le cas. Et certaines en prennent uniquement si vous revendez rapidement vos parts après les avoir achetées (avant 3 ans par exemple).
La fiscalité
La fiscalité française sur les revenus immobiliers
Sur les revenus de la SCPI issus des loyers, vous devrez payer les prélèvements sociaux ainsi que votre taux marginal d’imposition. Cela peut représenter presque la moitié de vos revenus imposables pour ceux étant dans la tranche d’imposition à 30%, voire plus encore pour ceux étant dans les tranches supérieures.
Pour baisser la facture fiscale, il y a plusieurs options :
Les frais d’emprunt et déficit foncier
La première est de baisser les revenus imposables grâce aux frais d’emprunt. Il sera possible d’avoir un déficit foncier si les frais sont élevés par rapport à vos revenus. Mais attention, pour un même coût de prêt, il sera préférable d’avoir des intérêts annuels élevés sans frais de dossier que des intérêts annuels très faibles avec des frais de dossier élevés. Et si les frais d’emprunt sont trop élevés, il sera peut être préférable de payer la fiscalité. Chez William Gestion, nous avons un simulateur pour vous aider à y voir plus clair selon votre situation. N’hésitez pas à prendre rendez-vous via notre site Internet.
Investissements hors de France
La deuxième est de choisir une SCPI qui investit tout ou partie de ses investissements dans un pays autre que la France (et ayant une fiscalité plus douce). Ce ou ces pays devront aussi avoir signé une convention avec la France pour éviter la double imposition (ce qui est le cas globalement en Europe). La fiscalité sera directement prélevée dans le pays d’origine. Même si vous ne payerez pas d’impôt en France sur les revenus générés par les investissements faits à l’étranger, ces revenus seront quand même utilisés par la France pour calculer votre taux d’imposition moyen. Si vous aviez un salaire imposable de 50 000€ et que vous avez des revenus immobiliers d’une SCPI européenne (hors France) de 10 000€, vous serez imposé sur 50 000€ uniquement mais au taux d’imposition moyen calculé sur la base d’un revenu de 60 000€. Le taux d’imposition moyen sera donc plus élevé que s’il avait été calculé sur un revenu de 50 000€ uniquement.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
La SCPI rentre dans le patrimoine immobilier et n’échappe donc pas à l’IFI si jamais vous y êtes assujettis.
Investissement de départ et crédit
Le montant minimum pour commencer à investir dans une SCPI peut être très faible. Cela dépendra d’une SCPI à l’autre mais certaines démarrent à 1 000€. Des SCPI ont un prix de part plus faible mais certaines demandent à ce que l’investissement minimum soit de 4 ou 5 parts.
Il sera également possible d’investir à crédit. Mais les banques classiques acceptent souvent ce genre d’opération uniquement pour les SCPI de leur groupe bancaire. Il faudra probablement passer par un intermédiaire pour réaliser ce type d’opération sur des SCPI gérées par des sociétés de gestion n’appartenant pas à un groupe bancaire.
SCPI : un investissement immobilier diversifié
Les types de biens immobiliers
Historiquement très portés sur les bureaux d’entreprise, les SCPI se sont diversifiés depuis (résidentiel, plateformes logistiques, résidences, locaux d’activité, commerces). Certaines restent cependant spécialisées. Chaque type de biens aura son comportement propre dans le temps. Pour faire simple, il n’y a pas un seul marché de l’immobilier mais des marchés de l’immobilier.
Ce qui n’empêche pas qu’il y aura bien entendu des similitudes de comportement. Ne nous faites pas dire ce que nous n’avons pas dit 😉.
La diversification géographique
Vous pouvez retrouver des SCPI investissant uniquement en France, d’autres en France et en Europe et d’autres uniquement en Europe. Vous pourrez ensuite regarder si ces SCPI investissent uniquement autour de la capitale de chaque pays ou si elles considèrent d’autres localisations.
Le nombre de locataires et les différents secteurs d’activité des locataires
Un autre moyen de regarder le niveau de diversification de la SCPI est de regarder le nombre de locataires. Si les locataires sont dans des secteurs d’activité différents, cela devrait aussi améliorer la résilience future de la SCPI.
La SCPI : une diversification de votre patrimoine immobilier résidentiel déjà créé
Même si certaines SCPI peuvent avoir une partie de leurs investissements réalisés sur des immeubles résidentiels, cette part des investissements dédiée à ce type de biens est souvent très faible. Ainsi, pour ceux ayant déjà acheté un ou plusieurs biens immobiliers en direct (résidence principale, investissement locatif, résidence secondaire), en investissant dans une SCPI, vous diversifierez probablement votre patrimoine immobilier en vous positionnant sur des biens loués à des professionnels ayant un comportement différents des logements.
SCPI de rendement, de capitalisation ou fiscale ?
La SCPI de rendement
La SCPI la plus classique. Comme son nom l’indique, elle a pour objectif de délivrer des rendements régulièrement dans le temps. Elle pourra cependant avoir des variations de prix dans le temps.
La SCPI de capitalisation
L’objectif est uniquement l’appréciation du prix de part de la SCPI pour réaliser une plus-value lorsque vous revendrez les parts de SCPI.
La SCPI fiscale
En fonction des règles fiscales établies par le gouvernement, certaines SCPI se sont lancées sur des thématiques fiscales (Pinel, Malraux, etc.). L’idée est de bénéficier de la déduction fiscale à en confiant toute la partie gestion à une société de gestion. Sans nous étaler sur le sujet, nous vous conseillons de bien regarder le sujet avant d’investir dedans plutôt que dans les autres.
SCPI à capital fixe ou variable
SCPI à capital fixe
Elles ne sont pas ouvertes à la souscription en permanence. Elles ont des périodes pendant lesquelles elles collectent de l’argent car elles ont identifié certains biens à acheter. Vous aurez donc une période pendant laquelle vous pourrez souscrire à cette SCPI. Passée cette période, votre seul moyen d’acquérir des parts de cette SCPI est de racheter des parts à un investisseur souhaitant en partir, ce qui n’est pas garanti.
SCPI à capital variable
Les souscriptions peuvent se faire régulièrement. A chaque nouvelle souscription, le capital de la SCPI progresse.
Les investisseurs souhaitant revendre leur part soumettent leur demande à la société de gestion. La vente se fera si un nouvel investisseur souhaite acheter des parts de la SCPI ou si la société de gestion utilise la liquidité non utilisée par la SCPI pour racheter les parts du vendeur (en diminuant le capital de la SCPI). La revente est donc théoriquement facilitée. Lorsque le marché de l’immobilier est chahuté, il se peut que les investisseurs ne peuvent revendre leurs parts avant un certain temps.
La réglementation autour des SCPI
Chaque SCPI et chaque société de gestion est encadrée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Elles doivent respecter des règles strictes sur de nombreux sujets. Vous aurez donc accès à différents documents avant votre souscription comme les statuts de la SCPI, les derniers rapports annuels et des rapports trimestriels.
Un commissaire aux comptes valide les comptes annuels.
Les risques
Tout produit d’investissement non garanti, il existe différents risques avec les SCPI.
Le risques lié à la valorisation du marché immobilier
L’évolution des différents marchés immobiliers impactera la valeur des biens détenus par les SCPI. En cas de marché fortement baissier, cela pourra se répercuter sur le prix de part de la SCPI. Le capital n’est donc pas garanti.
Le risque locatif
Même si les SCPI ont pour objectif d’avoir de nombreux locataires pour réduire ce risque-là, il ne sera pas pour autant réduit à zéro. Si l’économie dans son ensemble va mal et touche tous les secteurs d’activités, certains locataires pourraient avoir des difficultés à payer leur loyer.
Le risque de liquidité
Comme précisé plus haut, le risque de liquidité existe, même avec les SCPI à capital variable. Ce risque est par ailleurs inhérent à tout investissement immobilier.
Les indicateurs pour évaluer les SCPI
Les éléments à regarder pour analyser une SCPI sont très nombreux. Nous en citerons que quelques-uns ici.
Comparer le prix de souscription et la valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution est le prix que vous devriez payer (frais compris) en tant qu’investisseur si vous souhaitez avoir le même patrimoine. Le prix de souscription est le prix d’achat de la SCPI fixée par la société de gestion. Ce prix de souscription peut être plus ou moins élevé que la valeur de reconstitution (un encadrement de + ou – 10% est autorisé). En comparant les deux, vous pouvez savoir si le prix de souscription est trop élevé ou si vous achetez la SCPI à un prix décoté.
Le taux d’occupation financier (TOF)
Pour savoir si la SCPI est bien gérée d’un point de vue locataire, vous pourrez regarder cet indicateur. Un taux de 100% signifie que l’ensemble des biens de la SCPI sont loués au prix du marché. Plus le Taux d’Occupation Financier sera inférieur à 100%, plus cela signifie qu’une partie des biens ne sont pas loués ou sont loués à un prix inférieur au prix de marché théorique (le locataire a négocié son loyer, etc.). L’analyse de la gestion locative de la SCPI pourra être complétée par d’autres éléments (montant des créances douteuses en proportion des loyers facturés, durée moyenne des baux avant la prochaine échéance, etc.).
Le taux de distribution sur valeur de marché (DVM)
C’est le montant des distributions de la SCPI sur une année par rapport au prix de souscription au 1er janvier. C’est souvent le premier indicateur (et parfois le seul malheureusement) qui est regardé pour estimer la performance future d’une SCPI.
Il y aura cependant d’autres éléments à regarder pour estimer la performance future. Est-ce que cette distribution de l’année passée vient uniquement des loyers facturés ou vient-elle en partie de l’utilisation du report à nouveau qui avait été constitué au sein de la SCPI ? D’où vient ce report à nouveau, est-ce qu’il provient des bons résultats des années passées ou a-t-il été pris sur la prime d’émission de la SCPI lors de la souscription des nouveaux investisseurs ? Est-ce que le prix de souscription est très largement sous côté par rapport au prix de reconstitution pour permettre de « gonfler » le taux de distribution et ainsi attirer de nouveaux investisseurs ? Est-ce qu’un bon taux de distribution par rapport aux autres SCPI n’est pas simplement la résultante d’un effet de levier plus important, permettant de dégager davantage de rentabilité tant que les biens immobiliers de la SCPI se comportent correctement ?
Durée minimum de placement recommandée
Les SCPI ont une durée de placement minimum recommandé est assez longue par rapport à d’autres investissements financiers. Cette durée est souvent autour de 10 ans. Tous les investissements immobiliers sont dans cette catégorie. Cela vient du fait que 1/ l’immobilier n’est pas liquide, 2/ qu’il faut un certain temps pour récupérer les frais devant être payés lors de l’acquisition (que ce soit en direct ou à travers une SCPI), 3/ et attendre encore un certain temps pour dégager un niveau de rentabilité cohérent avec un investissement immobilier.
