L’investissement dans l’immobilier pour construire son patrimoine peut se faire de plusieurs manières. Les investisseurs peuvent hésiter entre la SCPI ou l’immobilier en direct. Cet article vise à comparer l’investissement dans un bien immobilier en direct et l’investissement à travers une SCPI. Nous reviendrons brièvement sur les termes puis nous regarderons les points communs pour ensuite analyser les différences. L’article se terminera par un avis de William Gestion Privée sur ces deux solutions.
Définition des termes (SCPI et immobilier en direct)
La SCPI est une Société Civile de Placement en Immobilier. C’est donc un véhicule investissant dans des biens immobiliers qui sont ensuite loués. Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous devenez associé de ce véhicule d’investissement. La recherche des biens dans lesquels investir, la gestion de ces derniers et la perception des loyers et leur distribution aux associés de la SCPI sont gérés par une société de gestion régulée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Une société de gestion a des équipes en interne spécialisées sur les différents sujets à traiter. Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous n’avez donc rien à faire puisque tout est géré par la société de gestion. On décrit souvent une SCPI comme de la « pierre papier » car on peut le rapprocher d’un titre financier sur certains aspects.
L’investissement dans un bien immobilier en direct n’est pas réalisé un travers un véhicule d’investissement quelconque puisque c’est vous, directement, qui détenez le bien. C’est le mode de détention classique lorsqu’on achète sa résidence principale. Rien de spécial ici, si ce n’est que cette fois, vous allez acheter un bien immobilier pour le mettre en location.
Les points communs entre la SCPI et l’immobilier en direct
Rentabilité brute et nette
Lorsqu’on investit dans un produit ou bien quelconque, c’est pour en dégager une rentabilité. Il faudra donc bien regarder cet élément, et en particulier la rentabilité nette de l’ensemble des frais et de la fiscalité. Si vous souhaitez avoir tous les éléments à prendre en compte pour calculer cette rentabilité nette d’un investissement immobilier en direct, vous pouvez aller voir cet article qui vous aidera à calculer cette rentabilité nette. Vous aurez un exemple chiffré en fin d’article.
Loyer et plus-value
Que ce soit avec une SCPI ou avec un bien immobilier acheté en direct, si le ou les biens immobiliers sont mis en location, vous percevrez des loyers et vous pourrez potentiellement générer une plus-value lors que la revente. La perception des loyers et la plus-value potentielle vont dépendre en partie du comportement du marché de l’immobilier au sens large. Mais nous verrons plus tard qu’il y a des différences malgré tout avec chaque option.
Investissement à crédit
Les deux peuvent être financés à crédit. Cependant, si vous vous adressez à votre banque habituelle, il sera plus compliqué de financer l’achat de parts de SCPI que vous aurez préalablement sélectionnées. Les banques réservent souvent ce genre d’opérations pour les clients investissant dans les SCPI gérées par des sociétés de gestion appartenant au groupe bancaire. Si vous souhaitez investir dans une SCPI gérée par une société de gestion n’appartenant à aucun groupe bancaire, il faudra donc s’adresser à un courtier spécialisé dans ce type de crédit. Vous pouvez bien entendu solliciter William Gestion Privée pour échanger sur ce sujet.
Durée de placement minimum
Dans les deux cas, le temps nécessaire pour rentabiliser votre investissement est relativement long comparé à de nombreux investissements financiers. Cela vient du fait qu’il y a notamment des frais, que ce soit lorsque vous investissez en direct ou via une SCPI. Il faut donc un temps minimum pour que la rentabilité de l’investissement couvre les frais puis vous rapporte de l’argent conformément à ce qu’on peut attendre d’un tel investissement. Les frais sont cependant différents d’une option à l’autre. Nous le verrons plus tard.
SCPI et immobilier en direct : les différences
Sélection du bien avant de procéder à l’achat
Immobilier en direct : vous devez faire vos recherches seuls. Même si vous pourrez être aidés par des professionnels qui feront un premier tri, vous devrez analyser le dossier, et cela peut prendre un certain temps si vous souhaitez bien tout analyser pour éviter de vous retrouver dans une situation compliquée par la suite.
SCPI : les équipes de la société de gestion gérant la SCPI le font pour vous. Vous n’avez rien à faire de ce côté. Vous n’aurez pas analysé chaque investissement réalisé par la société de gestion. Cependant, il est recommandé d’analyser la SCPI avant d’investir dedans afin de savoir si les rendements futurs seront bons pour vous. Cette analyse est facilitée par la publication annuelle du bilan et du compte de résultats des SCPI (validés par un commissaire aux comptes). William Gestion Privée réalise ce type d’analyse pour ses clients. Son fondateur a notamment investi une partie de son patrimoine dans de telle solution.
Gestion du bien au quotidien
Immobilier en direct : même si vous confiez la gestion de la location à une agence immobilière (ce qui rajoutera des frais), vous aurez malgré tout certaines tâches à réaliser. Vous devrez y consacrer plus ou moins de temps pour cela.
SCPI : rien à faire de ce côté. La société de gestion gère les locataires, facture les loyers et vous les versent. La périodicité de versement des loyers change d’une SCPI à l’autre. Certaines ont une périodicité mensuelle, d’autres trimestrielle.
Risque locatif ou vacance locative
Immobilier locatif : si vous avez un seul locataire, le risque locatif est important. En particulier si vous comptez sur ce loyer pour payer les mensualités d’emprunt. Si vous investissez dans un bien avec un mauvais emplacement ou qui est de mauvaise qualité, vous pouvez avoir à faire face à plusieurs mois d’absence de loyer. Sans parler d’impayés potentiels une fois le locataire en place. Certaines assurances existent pour couvrir certains risques mais nous vous conseillons de regarder les conditions de ces dernières car elles peuvent ne pas se déclencher dans certaines situations.
SCPI : certaines SCPI ont plus de 300 locataires, ce qui réduit fortement le risque. On peut savoir si l’ensemble des biens de la SCPI sont loués ou non grâce au Taux d’Occupation Financier (TOF). L’analyse pourra être complétée par d’autres indicateurs comme les impayés. Certaines SCPI ont des taux d’occupation financier très bons avec des impayés très faibles par rapport à l’ensemble des loyers facturés.
Plus-value et fluctuations de marché
Immobilier en direct : votre plus-value potentielle va dépendre de votre prix d’achat et de la valorisation de votre bien lors de la revente. La valorisation au moment de la revente sera affectée par plusieurs facteurs : 1/ le marché de l’immobilier dans son ensemble (est-ce que nous sommes dans un marché porteur pour les vendeurs ou non ?), 2/ les qualités intrinsèques de votre bien (est-ce qu’il y a des travaux à réaliser ? est-ce que ce type de bien est toujours recherché par les acheteurs ?, etc.).
SCPI : plus la SCPI aura de biens réparties au sein d’un territoire, moins la plus-value potentielle sera dépendantes des caractéristiques particulières d’un bien. En effet, la diversification des investissements réduit le risque lié à un bien en particulier.
Frais annuels liés à la gestion immobilière
Immobilier en direct : il ne faudra pas négliger les différents frais auxquels vous devrez faire face. Ils peuvent être nombreux. Et mis bout à bout, cela peut détruire la rentabilité de votre investissement. Alors, oui, dans ce cas, vous ne payerez pas d’impôt, mais qui est intéressé par un investissement rapportant 0 chaque mois 😊. Vous retrouvez en détails ces frais (avec la différence entre frais réels et frais comptables) dans l’article vous aidant à calculer la rentabilité de votre investissement.
SCPI : ils peuvent être de plusieurs natures : les frais de gestion des locataires, les frais de suivi des travaux, etc. Il faudra également étudier tous ces éléments avant d’investir pour savoir s’ils sont cohérents avec le service rendu ou s’ils sont trop élevés par rapport à d’autres SCPI.
Frais lors de l’acquisition et lors de la revente
Immobilier en direct : que ce soit lors de l’achat ou de la vente, il y aura probablement des frais d’agence immobilière. Même si c’est un particulier qui vous la vend directement, le prix sera probablement celui que vous aurez payé s’il était passé par une agence. En effet, les personnes souhaitant vendre leur bien en direct le font pour conserver la commission éventuelle des agences immobilières. Vous aurez aussi des frais de notaire (sauf dans certains cas très précis).
SCPI : vous n’aurez pas de frais d’agence à rajouter au prix de souscription, ni de frais de notaire. Cependant, sur un certain nombre d’entre elles, il existe des frais de « souscription ». Attention cependant avec ce terme car lorsque vous investissez 1000€ et que la SCPI vous annonce un rendement de 5% sur l’année, vous gagnerez 5% de 1000€ et non 5% de « 1000€ moins les frais de souscription ». Il faut donc voir ces frais de souscription davantage comme des frais de sortie. Ces frais de souscription sont à calculer en faisant la différence entre le prix de souscription et le prix de retrait.
Mise de départ (budget)
Immobilier en direct : en fonction des conditions de marché (immobilier et bancaire) et de votre situation patrimoniale, il est arrivé que certaines banques accordent des crédits à 110%. Cela signifie qu’aucune mise de départ n’est nécessaire. Le bien immobilier est financé à 100% ainsi que les frais annexes (frais bancaires, frais de notaire, etc.). Cependant, lorsque les conditions de marché ne le permettent pas, la mise de départ minimum peut être élevée. En particulier si vous n’empruntez pas d’argent à la banque.
SCPI : certaines banques peuvent financer aussi à 100% l’achat de parts de SCPI, cela dépendra aussi des conditions de marché. Si vous n’envisagez pas d’emprunter pour financer votre investissement, la mise de départ peut être assez faible selon les SCPI. 1000€ minimum pour certaines.
Liquidité
Immobilier en direct : lorsque vous souhaiterez vendre votre bien, il se passera très probablement plusieurs mois entre la décision de la mise en vente et la vente effective chez le notaire (délai bancaire incompressible, etc.).
SCPI : lorsque le marché immobilier n’est pas chahuté, le temps nécessaire pour vendre des parts de SCPI (à capital variable) peut être assez court. Si le marché immobilier corrige, suite à une remontée de taux bancaires par exemple, et qu’une majorité d’investisseurs souhaitent vendre leur part en même temps, le délai pourra être plus long.
Démembrement (nue-propriété et usufruit)
Immobilier en direct : cette option est souvent utilisée pour anticiper une transmission afin de baisser la fiscalité lorsque les enfants ou petits-enfants hériteront des biens des parents. Les personnes âgées peuvent aussi le faire pour conserver la jouissance de leur bien jusqu’à leur décès et financer leur train de vie en vendant la nue-propriété à des investisseurs.
SCPI : vous pouvez aussi investir dans la nue-propriété d’une SCPI sans avoir l’usufruit. La différence ici est que vous fixerez une durée pendant laquelle vous aurez uniquement la nue-propriété. A la fin de cette date, vous récupérerez l’usufruit sans payer de surplus. Certains investisseurs peuvent être intéressés par cette option pour minimiser la mise de départ. Cela peut être une bonne option pour les investisseurs souhaitant investir dans l’immobilier mais ayant une fiscalité sur les revenus élevées. Il faudra aussi faire des analyses au cas par cas car chaque société de gestion communique la grille de démembrement propre à chaque SCPI. Certaines sont plus avantageuses que d’autres. Par ailleurs, est-ce que la valeur de la SCPI réside plutôt dans la valorisation de ses biens immobiliers ou plutôt dans le rendement dégagé par les loyers ?
Les niveaux de rendement possibles
Immobilier en direct : quand on parle de rendement, on parle uniquement de la rentabilité apportée par les loyers (c’est vrai aussi avec les SCPI). On ne regarde pas la rentabilité qui peut également venir de l’évolution de la valorisation du bien. On a la même chose lorsqu’on regarde les actions. Le rendement apporté par une action est seulement la rentabilité venant du versement du dividende sans considérer l’évolution du prix de l’action en elle-même.
Revenons maintenant à l’immobilier. L’avantage avec un bien immobilier acheté en direct est que vous pouvez trouver des investissements avec des niveaux de rendement très élevés (10% ou 12% de rendement brut moyen dans certaines grandes / moyennes villes françaises à l’heure actuelle). Attention cependant car cela peut témoigner d’un risque locatif très important. Encore une fois, il faudra analyser le dossier avant d’investir.
SCPI : chaque SCPI aura son rendement propre en fonction de la qualité de ses investissements et de sa gestion dans le temps. Cependant, même si les SCPI peuvent acheter des biens à des prix très bien négociés, il sera plus rare qu’elles fassent régulièrement des « gros coups financiers ». Le rendement d’une SCPI ne sera que très rarement, voire jamais, au-dessus des 10%. Si vous cherchez à réaliser le coup de l’année avec une SCPI en réalisant un investissement ayant une rentabilité à 2 chiffres sur un court laps de temps, passez votre chemin.
Stabilité du rendement dans le temps
Immobilier en direct : afin de maximiser ses chances de bénéficier d’un taux de rendement stable dans le temps, il faudra avoir de nombreux locataires. Certains choisissent l’option colocation. Cependant, les locataires sont souvent des étudiants, moins stables sur leur localisation géographique dans le temps, ce qui réduira cette stabilité potentielle du rendement. L’autre option est de multiplier les investissements. A chaque investissement son locataire. Plus vous en aurez, plus le rendement de votre patrimoine immobilier sera stable.
SCPI : Par nature, le rendement d’une SCPI est plus stable dans le temps car elle a investi dans plusieurs biens. Chaque bien étant loué à un ou plusieurs locataires. Toute chose égale par ailleurs, plus la SCPI détiendra de biens, plus le rendement sera stable. Par ailleurs, les règles comptables propres à la SCPI (de rendement) améliorent cette stabilité pour les investisseurs.
Internalisation et fiscalité
Immobilier en direct : il faudra là aussi étudier les différents possibilités et les impacts fiscaux de chaque option. Lorsque vous investissez dans un bien immobilier en direct, vous avez de nombreuses options. La location en nue en micro-foncier ou au réel, la location meublée (non professionnelle ou professionnelle selon les conditions) en micro-BIC ou au réel. Un tel investissement peut se faire aussi via votre propre société. Dans certains cas, vous pourrez créer un déficit foncier, ce qui pourra réduire la fiscalité de votre investissement.
SCPI : vous avez moins de choix possibles car la déclaration se fera au réel. Mais vous pourrez générer un déficit foncier si vous empruntez une partie du montant à investir. La possibilité de réaliser cet investissement à travers une société est également toujours faisable. Par ailleurs, une des possibilités pour réduire la facture fiscale est de choisir une SCPI ayant des investissements à l’étranger. Vous pouvez également détenir des SCPI au sein de votre contrat d’assurance vie. Dans ce cas, il ne sera pas possible d’emprunter pour investir dans ce produit mais vous bénéficierez de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie. Par ailleurs, le prix d’achat de la SCPI peut être plus attractif au sein d’une assurance vie, mais cela dépend des règles de chaque assureur.
Jouissance du bien
Immobilier en direct : cela va sans dire, avec un bien immobilier acheté en direct, vous pourrez potentiellement y vivre dedans lorsque vous en aurez besoin (départ en retraite alors que vous n’avez pas de résidence principale et que vos revenus viennent à baisser, besoin de loger vos enfants, etc.). Il y a cependant certaines règles à respecter pour donner congé à vos locataires.
SCPI : c’est le parfait contraire ici. Même si la SCPI a un bien sans locataire, vous ne pourrez pas vous y installer pour y créer votre petit cocon.
Augmentation des loyers
Immobilier en direct : des règles sont à respecter pour appliquer une augmentation chaque année, notamment un pourcentage d’augmentation maximum. Pour un logement (résidentiel), l’indice de référence déterminant ce taux maximum est l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Vous devrez inclure ces informations dans le bail, sans quoi, vous ne pourrez augmenter le loyer à l’avenir.
SCPI : les SCPI étant constitué de différents types de bien (locaux commerciaux, bureaux, logements, plateformes logistiques, centres de santé, etc.), les indices déterminant le pourcentage d’augmentation maximum sont différents. On retrouve l’Indice des Loyers des activités tertiaires (ILAT) ou l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC). L’administratif est ici géré par la société de gestion.
Revente partielle ?
Immobilier en direct : dans la plupart des cas, vous devez revendre le bien dans sa totalité. Il est rare de pouvoir vendre une partie seulement d’un bien.
SCPI : vous pouvez vendre une partie des parts de la SCPI que vous détenez. Pas d’obligation de vendre la totalité.
Différences entre SCPI et OPCI et SCI
SCPI ou immobilier en direct ? ou OPCI ? ou SCI ?
En effet, il n’y pas uniquement les SCPI pour investir dans la « pierre papier ». Vous pouvez retrouver d’autres véhicules comme les OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier). Ils ont été construit pour apporter davantage de liquidité que les SCPI. Les investissements d’un OPCI seront donc diversifiés entre des biens immobiliers (60% des actifs environ) et des actifs financiers plus liquides (pour 40% des actifs environ). Ainsi, si une majorité d’investisseurs veulent récupérer l’argent placé dans ce produit, les actifs liquides pourront être revendues plus facilement pour les rembourser. Les actifs liquides peuvent être composés d’obligations de court ou moyen terme ou d’actions.
Quant aux SCI (Société Civile Immobilière), nous ne faisons pas référence à la SCI familiale mais à une SCI gérée par une société de gestion réalisant les investissements pour le compte d’autrui. Une telle SCI pourra à la fois contenir des SCPI, des OPCI, des biens immobiliers achetés directement par la SCI. L’analyse d’un tel véhicule est moins transparent.
Alors, SCPI ou immobilier en direct ? Si vous n’avez pas encore d’avis tranché, lisez la suite. Si vous vous êtes déjà fait une idée, lisez uniquement le paragraphe suivant.
Avis de William Gestion Privée
SCPI ou immobilier en direct ? => Faire une étude patrimoniale avant de choisir
Ce point est essentiel avant tout investissement. En particulier lorsque vous choisissez d’investir dans l’immobilier. La durée de placement minimum recommandée est relativement longue. La liquidité est plus faible par rapport à d’autres produits, ce qui peut créer des problèmes à l’avenir si vous avez besoin de récupérer l’argent investi de manière urgente.
Ce sujet est encore plus important si vous choisissez d’emprunter pour réaliser un tel investissement. L’emprunt permet dans certains d’améliorer le rendement net global de l’opération mais cela doit être fait de la bonne manière afin de ne pas créer des problématiques à l’avenir (effort d’épargne obligatoire non souhaité, vacance locative non prévue mettant à risque le budget du foyer, etc.).
Cet article n’est donc pas une recommandation personnalisée mais vous donne certaines informations sur chaque option. William Gestion Privée est un cabinet de gestion de patrimoine et pourra à cet effet vous conseiller sur les options les plus adaptées à votre situation.
Calcul de la rentabilité de l’opération dans les deux cas
Il faudra ensuite calculer la rentabilité estimée de votre opération globale. Quelle sera la rentabilité de l’argent que vous investirez dans votre projet ? Je parle de rentabilité nette de l’ensemble des frais et de la fiscalité. Ce sera bien entendu une rentabilité que vous estimerez avec des hypothèses que vous définirez et qui seront cohérentes avec ce que nous avons pu voir les années passées et avec les conditions actuelles.
Si vous souhaitez réaliser un investissement dans un bien immobilier en direct, vous pouvez consulter ce article qui vous aidera à calculer la rentabilité nette.
Si vous souhaitez étudier la piste des SCPI, vous pouvez nous consultez directement. Nous vous montrerons la rentabilité nette pour l’investissement considéré. Le fondateur de William Gestion Privée a investi une partie de son patrimoine dans au moins l’une d’entre elles à la suite des études approfondies sur une majorité de SCPI.
Faire attention à votre capacité d’emprunt pour vos futurs projets
Utiliser l’emprunt bancaire pour faire effet de levier sur votre investissement immobilier, cela peut être une bonne idée. Cependant, il est important de regarder l’impact d’une telle opération sur votre future capacité d’emprunt. Rien de pire qu’un investissement qui vous empêche de réaliser des projets par la suite, non ?
Conseils sur la sélection des SCPI
Il existe de nombreuses SCPI mais, à l’heure actuelle, un certain nombre d’entre elles sont en mauvais état. Pour ne citer qu’un sujet, le prix de souscription de certaines SCPI sont bien trop élevés par rapport à la valeur des biens détenus par le véhicule. Il est important de réaliser une analyse des SCPI pour identifier les plus attractives. Vous ne pourrez pas en changer tous les 6 mois.
William Gestion Privée peut vous accompagner sur ce sujet. N’hésitez pas à prendre rendez-vous directement sur le site ou à nous contacter.
Rendement intéressant avec un minimum de risque => possible même en 2025 ?
Malgré l’évolution du marché immobilier ces dernières années, certaines SCPI ont des patrimoines ayant des valorisations attractives par rapport au prix de souscription. La diversification du patrimoine est importante, le rendement locatif est très bon, l’ensemble du patrimoine est loué avec très peu d’impayés. Certaines d’entre elles ont reçu des flux positifs ces dernières années, ce qui leur a permis d’acheter des biens immobiliers à des prix attractifs, ce qui apportera de la valeur pour les investisseurs à l’avenir. La fiscalité attachée aux revenus immobiliers pourra être réduite en structurant bien l’opération. On pourrait donc avoir des rendements très intéressants avec un risque immobilier limité grâce à la bonne diversification interne au produit. Mais ne nous faites pas dire ce que nous n’avons pas dit. Les SCPI ne sont pas des produits garantis, même celles que nous avons sélectionnées. Elles peuvent uniquement être un bon moyen de réaliser un investissement locatif attractif avec un risque maitrisé.
